李先生與太太剛剛結婚，有感於 2008 年經濟不穩定，故此不敢貿然買樓。 今年希望在財務上預算清楚早作安排。

二人從事管理工作，30 歲， 家庭經濟狀況如下：

每月收支
總月入  $65,000
家庭支出  $34,800   (包括 租金 $13,000)
稅務   $6,280
現有定額投資  $8,500
保險支出  $2,400
餘額: $13,020

資產/ 負債
存款   $300,000
基金   $520,000
總資產:$820,000   (現時並無負債)

理財目標：
評估置業預算及決定買樓還是租樓較適合/ 化算

1. 置業預算如下：
首期 : HKD2,000,000 (家人支持)
每月供款: HKD20,000 (~30% 收入)

一般置業者都著眼於支付首期，而忽略了其他雜費。 如以上例子, 若單從手上可付出 200 萬考慮，應可選擇現值 650萬的物業。但必須計算其他雜費 (如：地產代理佣金、釐印費及律師費) 及自己的供款能力。建議買入物業價值不高於 450 萬，首期 (135萬) 連其他雜費 (約 23萬)一次性支出預算為 158 萬。

故此仍然留有可動用的餘款為42 萬 (200-158萬)。 此筆款項可留作裝修或備用。  另外，每月供款若以現時低息環境計算，假設年利率3% 及30年按揭期每月供款約為 $13,000。 但是，建議需要有加息的準備。即使加息至 6.5 厘的話，供款仍在李生夫婦的預算 (HKD20,000) 範圍內。

故此，以李氏夫婦現時的財務狀況來說，置業大計應在他們的能力範圍。

2. 買樓還是租樓好?
這個決定包含了主觀及客觀的因素。主觀因素方面, 包括社會、家人、及自己對置業的價值觀；會否渴望擁有自己的物業，並可配合個人品味作裝修，及對於搬屋是否感到厭倦。另一方面，比較量化的考慮則是計算買樓與租樓的支出及回報比較。

根據李氏夫婦對樓市、個人投資及通賬的預算，並假設持有物業7年 (因李生認為 7 年後有可能需要換樓) 。 租樓的支出(或機會成本) 較自置物業為高，以現值計算約多 35 萬元 (假設以每年計 ~ 通賬3%；物業回報 3%；利率 5%；按揭期 30年；其他投資回報 7%)。

故此根據以上計算，似乎置業較租樓化算。但仍建議李氏夫婦經衡量置業的風險 (借貸、物業價格下跌、個人財務是否穩定) 後，再作決定。

而其他朋友需因應自己對樓市、個人投資、通賬的預算 及個人財務實力的不同，通過財務策劃師計劃適合自己的安排。

曾麗明(Jasmin)
中原理財營業董事

認可財務策劃師 CFP^CM